"건물관리업 산재 감축을 위한 정부 전담부서 신설 촉구와 아파트 승강기 교체공사 부가세 면세 불가 판결, 소방조치명령 선공사 과태료 취소 및 민간임대 관리비 신고 의무화 시행령을 확인하세요."

## 1. [협회/노동] 대한주택관리사협회, "건물관리업 산재 줄이려면 현장 단위 전담 정부 지원 절실" 촉구 (11월 4일~5일)

대한주택관리사협회(대주관)가 한국안전보건단체총연합회와 함께 '서비스분야(건물관리업) 산업재해 예방 및 감축 방안 세미나'를 개최하고, 공동주택 관리현장의 고령 근로자 안전보건 관리 및 정부 차원의 핀셋 지원을 강력히 촉구했습니다.

• 주요 내용: 최근 공동주택 및 빌딩 관리업종에서 사다리 작업 추락, 기계실 감전, 밀폐공간 질식 등 고령 근로자 대상 중대재해가 반복되고 있는 현실을 지적했습니다. 협회는 소규모 관리현장 단위의 맞춤형 안전 컨설팅과 함께, 고용노동부 내 '건물관리업 전담 산재예방 조직' 신설 필요성을 공론화했습니다.

• 실무 지침: 각 아파트 관리주체는 11월 동절기를 앞두고 경비·미화·시설 기전직원의 한랭질환 예방 수칙과 함께, 고소작업(달비계 및 사다리) 시 2인 1조 작업 원칙 준수, 안전모·안전대 착용 등 현장 위험성평가를 정기 점검하시기 바랍니다.

• 관련 뉴스:대한주택관리사협회 - 건물관리업 산재예방 감축방안 보도자료

## 2. [세무/판례] 법원, "아파트 승강기 전면 교체 공사, 국민주택규모 단지라도 부가가치세 면세 대상 아니다" (11월 4일~5일)

국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로만 구성된 아파트 단지에서 장기수선충당금을 사용하여 시행한 승강기 교체 공사에 대해 부가가치세 면세가 적용되지 않는다는 법원의 확정 판결이 이어지고 있습니다.

• 법원 판단: 조세특례제한법상 '국민주택 및 해당 주택의 건설용역'에 대해서는 부가가치세가 면제되지만, 이미 준공되어 입주한 공동주택의 유지보수나 시설물 전면 교체 용역은 건설용역에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 즉, 승강기 교체 공사는 기존 노후 시설물을 새것으로 대체하는 '수선 용역'에 불과하므로 부가가치세 과세 대상이라고 판시했습니다.

• 실무 지침: 장기수선계획에 따라 승강기 전면교체 또는 주요 제어반·권상기 부품 교체 공사 예산을 편성할 때, 부가가치세(10%)를 반드시 포함하여 예산을 수립하고 입찰공고를 진행해야 정산 분쟁 및 지자체 회계 감사 지적을 예방할 수 있습니다.

• 관련 뉴스:아파트관리신문 - 아파트 승강기 교체 공사 부가세, 국민주택 면세 대상 아니다

## 3. [사법/판례] 법원, "소방서 조치명령에 따라 장기수선계획보다 앞서 시행한 긴급 보수공사… 과태료 부과 취소" (11월 4일~5일)

장기수선계획상 수선주기가 도래하지 않았으나 관할 소방서의 긴급 시정조치명령으로 불가피하게 선공사를 시행한 관리주체에 대해 지자체가 부과한 과태료 처분을 법원이 취소했습니다.

• 법원 판단: 법원은 소방시설 고장으로 인해 관할 소방서로부터 시정명령을 받고 불이행 시 형사처벌이나 이행강제금이 우려되는 긴박한 공공안전 위협 상황이었다면, 사전에 장기수선계획 조정 절차를 밟지 못했더라도 사회통념상 정당행위에 해당하며 고의·과실이 없다고 판단해 지자체의 과태료(500만 원) 처분을 취소했습니다.

• 실무 지침: 긴급 수선 필요성이 인정되었더라도 실무적으로는 관할 지자체 감사 시 과태료 처분 분쟁을 사전에 방지하기 위해, 소방서 공문(조치명령서)을 철저히 보관하고 입주자대표회의에서 '긴급 안전조치 및 사후 장기수선계획 반영' 의결서를 남겨두어야 합니다.

• 관련 뉴스:아파트관리신문 - 장기수선계획보다 앞선 공사 시행, 과태료 대상 아니다

## 4. [법령/임대] 민간임대주택법 시행령 공포… "임대차계약 시 관리비·사용료 산정방식 신고 의무화" (11월 4일~5일)

국토교통부가 공포한 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 일부개정령에 따라, 임대사업자가 지자체에 임대차계약을 신고할 때 기존 임대료 외에 '관리비와 사용료의 금액 및 산정방식'도 필수 신고 항목으로 추가되었습니다.

• 주요 개정 내용:'깜깜이 관리비'를 통한 편법 임대료 인상을 막기 위해 관리비 및 부대시설 사용료 세부 항목 신고가 의무화되며, 100가구 이상 임대단지는 시·도 조례로 임대료 인상률을 정할 수 있게 됩니다.단순 계약 신고 누락 시 1차 위반 과태료는 500만 원에서 300만 원으로 완화되며, 공포 후 6개월의 유예기간을 거쳐 본격 시행됩니다.

• 실무 지침: 민간임대주택을 관리하거나 혼합주택단지 내 임대세대를 담당하는 관리사무소는 향후 입주민 임대차계약 갱신 시 관리비 부과 내역서 및 사용료 산정 기준표 발급 요청에 대비하시기 바랍니다.

• 관련 뉴스:대한주택관리사협회 / 국토교통부 - 민간임대주택법 시행령 및 시행규칙 일부개정령 공포 안내

[오늘의 실무 Tip]

"오늘 현장 점검의 핵심은 **'동절기 근로자 고소작업 안전수칙 준수'**와 **'장기수선공사 부가세 누락 점검'**입니다.

1. 기온이 점차 떨어짐에 따라 외벽 보수, 수목 전지작업, 낙엽 청소 등 고소작업 시 낙상 사고 예방을 위해 작업 전 안전장구 체결 및 2인 1조 작업 수칙을 철저히 감독하십시오.

2. 연말·연초 장기수선계획 공사(승강기 교체, 옥상 방수 등) 입찰을 준비하는 단지는 견적 및 예산서에 부가가치세 10%가 정상 반영되어 있는지 최종 점검하시기 바랍니다."